Занимаясь наймом/арендой достаточно продолжительное время, постоянно задаюсь одними и теми же вопросами: «Почему арендный рынок такой мусорный и даже частично криминальный? Почему практически никто не хочет платить налоги? Почему у наймодателей нет желания заключать договоры на срок более 11 месяцев? Почему на арендном рынке работают самые низкоквалифицированные горе-риэлторы по принципу «тараканьих бегов» (исключения к счастью есть, но настолько редкие, что они лишь подтверждают общую тенденцию)? Почему права нанимателя де-факто практически ничем не защищены (да и наймодателя тоже…)? Почему в целом рынок найма жилья остался практически на уровне забытых 90-х годов? И так далее… И тому подобное…?» Я имею ввиду наём ширпотребных объектов. В элитном жилье, возможно, свои правила и все гораздо радужнее. Возможно, но не факт… И уж по-любому львиную долю рынка делает именно ширпотреб.
И все время на все эти вопросы мне в голову приходит лишь один ответ: «Несовершенство законодательной базы и исполнительного механизма». То есть, несовершенство правил игры. И наймодатели и наниматель это абсолютно обычные люди (не злодеи), все они хотят жить хорошо и цивилизованно, не чувствуя себя при этом оставшимися в дураках. Проводя аналогию со спортом, им все равно, по каким правилам играть.
Но должно соблюдаться несколько принципов:
1. Правила эти должны быть простыми и понятными.
2. Правила должны быть одинаковы для всех.
3. Соблюдение правил должно четко контролироваться для всех игроков.
4. Правила не должны резко меняться во время игры. Тем более не меняться непредсказуемо. Ни в коем случае не меняться «задним числом»!
И вот получается, что на мой простой обывательский взгляд, чтобы вывести из тени рынок найма жилья достаточно несколько простых движений:
1. Категорически убрать все постфактные последствия для наймодателей в виде НДФЛ при продаже когда-то сдаваемой в наём квартиры. Не все об этом налоге знают. Кто знает, тот уклоняется от уплаты налогов. А кто не увернулся (зачастую самые незащищенные и порядочные), тот получает сюрприз от родного государства. Все налоговые последствия ТОЛЬКО в пределах одной сделки: Сдал в наём – заплатил конкретную сумму. На этом все!
2. Убрать ЛЮБЫЕ вариации: подлежит договор регистрации или нет (более 11 месяцев или менее). Убрать зависимость от цены сдачи, во избежание махинаций с занижениями. Расчеты основывать на любом жестком базисе. Да хоть бы и на кадастровой стоимости! Например: налогоблагаемый базис за один месяц = 1/200 (одной двухсотой) от кадастровой стоимости объекта.
3. ПРЕДЕЛЬНО упростить покупку патента на сдачу жилья в наём. Чтобы не было необходимости ходить в налоговую. Никаких ИП. Никаких самостоятельных расчетов. Сделать так же как с ОСАГО например. Пришла бабушка с паспортом с любую контору типа страховой, назвала адрес. Они пробили кадастровую стоимость объекта и выдали ей патент (полис, лицензия, как угодно можно назвать), на право сдавать этот объект в наём с такого-то числа по такое-то. Стандарт как в ОСАГО – 1 год. Хочешь на полгода, пожалуйста с коэффициентом 0,7. Хочешь на 2 недели - тоже пожалуйста. На любой срок – только плати. 5 минут – вопрос решен. Но уж если заплатила бабка, то не смейте ее кошмарить! Ни налогами, ни милицией. Отклеила стикер со штрих-кодом от полиса, налепила его на дверь - ВСЕ! Обходит девочка-контролер подъезды со сканером раз в месяц, или стикер сосканировала или по адресу в базе пробила… Никто никого не беспокоит. С платной парковкой сделали, почему с жильем так нельзя? Еще проще – жилье на месте стоит, никуда не перемещается.
4. Сильно ужесточить последствия за уклонение от налога. Например, 200 – 300… тысяч. Собственник «подвешен за свое имущество – бежать ему некуда. Лучше купить полис, чем один раз влететь на штраф в 10 раз больше. Тем более, в условиях, когда налог платят все, все равно эта нагрузка в конечном итоге ляжет на конечного клиента.
5. Сделать вменяемым налог. По моему мнению, ставка как НДФЛ – 13% это все же многовато, учитывая, что люди, чтобы получить эти деньги на покупку квартиры уже платили налоги. Учитывая, что заплатит в итоге конечный клиент, который и так без жилья и ему тяжело. Ему жить надо. Он может про ипотеку думает. Ставка 6%, но собираемая со всех была бы и выгоднее для бюджета и не казалась бы такой несправедливой. Но это по моему мнению. Вопрос ставки это компетенция соответствующих специалистов и их расчетов.
Это мое видение ситуации. Видение не профессионала. Видение обывателя. Наверняка, специально обученные люди могут придумать лучше. Вместо этого годами, десятилетиями обсасываются различные корявые варианты, начиная от стукачей – соседей, полицейскими или налоговыми проверками (им заняться больше нечем?), возможными налоговыми вычетами и еще бог знает чем.
Буду очень благодарен всем меня поправившим, за любые дополнения, возражения, альтернативные мнения!
Поэт Маяковский Владимир Владимирович (может нашего гаранта в честь него назвали?) в стихотворении «Послушайте!» написал замечательные слова: «Ведь, если звёзды зажигают - значит - это кому-нибудь нужно?»
От выхода из тени рынка найма жилья выиграют все: бюджет страны пополнится, наймодателю станет сильно спокойнее, наниматель будет более защищен, отсеется шлак и останутся хорошие грамотные риэлторы. Проигравших, не вижу вообще.
КОГДА УЖЕ ЗАЖЖЕТСЯ ЭТА ЗВЕЗДА?!
