недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыЗагородная недвижимость

Покупка участка с незарегистрированным домом

1 668 43

Добрый день!подскажите ,пожалуйста ,есть ли какой либо риск при покупке участка с неоформленным домом (в дачном посёлке )и какова процедура оформления ?заранее спасибо !

Советы 43
Армен ГаспарянЛучший совет9 октября 2017, 13:03

В настоящее время, для повышения собираемости налогов, многие владельцы земельных участок получают предписание с приложенной аэрофотосъемкой о постановке на учет их незарегистрированных строений. В ДКП у вас будет присутствовать фраза, что на земельном участке нет строений и сооружений, соответственно, при регистрации ДКП, если проверят и у них окажется такая информация, приостановят. Я бы по посоветовал обратиться к специалистам по оформлению, чтоб они заранее узнали, не грозит ли вам приостановка, если сдадите ДКП на регистрацию.

Авангард Недвижимость9 октября 2017, 11:59

Добрый День Ирина! Если подойти к вопросу юридически грамотно, то рисков не будет!

Елена Федорова9 октября 2017, 12:18

Добрый день, в принципе ничего страшного в этом нет,если продавец Вам делает скидку на сумму оформления, если участок оформлен должным образом, и все правила покупки соблюдены. Сама процедура оформления несложная, но повторюсь -при условии ,что сам земельный участок и строение не вызывает вопросов.

Даниил Пятецкий9 октября 2017, 13:28

Добрый день. Риск есть. Оценить его вероятность и степень влияния можно только после анализа выбранного Вами варианта.

Наталья Якушина9 октября 2017, 14:08

Человек, который продаст Вам участок, может разобрать и вывезти свой дом. И Вы ничего не сможете доказать.

Наталья Якушина9 октября 2017, 21:24

Авангард Недвижимость, незаконное вторжение доказать надо. А, самое главное, что украли? ничего же не было на участке! только что продали "голый" участок!

Авангард Недвижимость9 октября 2017, 14:35

А как он это сделает Наталья? После перехода права участка на имя нового собственника , такое действие будет расцениваться, как незаконное вторжение на чужую территорию. А это уже незаконно!

Надежда Гарнюк9 октября 2017, 15:06

Арман, он это сделает до перехода права, пока регистрация идет. Один такой случай(возможно придуманный) яростно обсуждался на этом форуме в этом году.

Павел Шишкин9 октября 2017, 15:17

Теоретически можно, если дом нигде не засветился. По поводу что продавец дом заберет с собой надо правильно заложить деньги, прописав акт приема передачи для получения денег. Желательно обратиться к специалисту за сопровождением сделки.

Ирина9 октября 2017, 15:29

Спасибо большое всем вам за ответы !толком я так ничего и не поняла ,столько разных мнений ,попытаюсь разобраться !

Авангард Недвижимость10 октября 2017, 1:27

Можно разобрать дом и вывести до регистрации перехода права, можно и после, можно вовремя и через год и через два, теоретически можно всё. А у нас тут клуб теоретиков что ли? Или мы всё же, советы даём людям?Уважаемая Ирина! Я понимаю, что Вы запутались, поэтому по порядку:При покупке участка, Вам предстоит подписание договора купли-продажи. Пока всё понятно? Далее... Советую подготовить и подписать одновременно с ДКП документ, который называется передаточный Акт. Запомнили? С этого момента, за данный участок отвечаете Вы, по сути, она уже Ваша, хоть и переход права ещё не осуществлён. Лучше подписывать эти документы на участке, чтобы убедиться, что дом без документов, но всё же он есть и стоит на месте. Это чтобы исключить всякие разговоры, о теоретических возможностях продавца. Далее... отправляете документы на регистрацию, через своего риэлтора, а сами остаётесь жить в этом доме, до перехода права собственности. Если есть возможность запустить по участку большую СОБАКУ, то это будет просто супер. И пусть после всех этих действий, кто-нибудь попробует, что-нибудь у Вас забрать, а если такая попытка случится, то смело вызывайте полицию, потому что, как я и говорил ранее, это будет считаться незаконным вторжением на чужую территорию. И никому ничего доказывать не надо (последнее предложение адресовано к уважаемой Наталье) Желаю удачной сделки, Арман!

Ирина, оформить дом можно очень быстро ( в течение 2 недель) по дачной амнистии, заполнив декларацию и оплатив гос. пошлину 200 рублей. Конечно, если не нарушены все правила: СНИПЫ и пожарной безопасности. Документы на земельный участок также требуется изучать. Проверьте, определены ли границы. Бывают случаи, когда участок может оказаться совсем не там, где ... покупаете. Удачи!

Наталья Якушина10 октября 2017, 9:26

Авангард Недвижимость! Специалисты, не скрывающие здесь своих фамилий, дают советы, соответствующие законодательству. А не противоречащие ему. По закону все строения на земельном участке должны быть зарегистрированы. Объект купли-продажи должен быть отражен в договоре так, как он есть на самом деле. Покупателю следует это четко понимать. Будет ли он действовать по закону (что всегда в интересах покупателя) или потворствовать продавцу в уходе от налогообложения, и принимая бремя регистрации дома на себя, - личный выбор.

Авангард Недвижимость10 октября 2017, 10:15

Я не частный маклер, поэтому "Авангард Недвижимость" Если Вы были бы внимательны, то увидели бы, что я подписываюсь под каждым своим текстом.Рад знакомству и с Вами Наталья! С Уважением, Арман Валериевич Барекян!PS. Никто не призывал Ирину нарушать закон. Вы о чём? Мой комментарий в 11:59, пожалуйста - "Добрый День Ирина! Если подойти к вопросу юридически грамотно, то рисков не будет!" Я ответил всего лишь на Ваши рассуждения о теоретических возможностях продавцов, имел ввиду, что на практике можно сделать практичнее. При этом поставил Вам плюс, что хотите от меня Вы совсем не понятно. Однако, Надежда Гарнюк, смогла обратиться ко мне по имени.

Авангард Недвижимость10 октября 2017, 10:37

Спасибо Геннадию Савинову! Оценка лучшего специалиста (моё личное мнение) по загородной недвижимости, дорогого стоит!

Елена Федорова10 октября 2017, 11:59

Татьяна Михайловна, дачная амнистия с 1 января 2017 года не работает, теперь чтобы зарегистрировать садовый дом, гараж, баню, хозпостройки нужно изготовить технический план, и стоит он везде по разному от 100 рублей за квадратный метр, но не меньше 10-15 тысяч, это касается дачного строительства, на землях ИЖС без разрешения на строительство, даже технический план не изготовишь.

Геннадий Савинов10 октября 2017, 20:01

Арман Барекян из Авангард Недвижимость, спасибо за оценку! Захотелось поддержать Вас лайком по нескольким причинам. Во-первых, из-за Вашей реалистичной оценки вероятности разбора и увоза проданного незарегистрированного дома в период от заключения ДКП земельного участка (подписания передаточного акта) до регистрации перехода права. Согласен, что фантазировать здесь можно до бесконечности. На мой взгляд, такая ситуация надуманная. С таким же "успехом" можно ожидать, что у любого собственника могут "увести" незарегистрированный недостроенный дом. За последнее время это уже 4-й или 5-й вопрос, косвенно наводящий на мысль, что если права на дома не зарегистрируете, то будет вам собака с 5-ю лапами (пи..дец, по Пелевину, кажется). А не пиар ли это "масштабного проекта по вовлечению в оборот" в той самой области, в которой министр финансов сбежал за границу вместе с деньгами, которые теперь откуда-то надо взять? Во-вторых, я не знаю закона РФ, Вы , кажется тоже, который знает Наталья Якушина, и которым предусматривается обязательная регистрация прав на строения на земельных участках. Может быть, кто-нибудь просветит?

Игорь Черневич11 октября 2017, 15:37

Одним из основных принципов земельного законодательства, закрепленным в пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, содержит прямой запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, принадлежащих одному лицу, находящихся на нем объектов незавершенного строительства.Статья 130 ГК РФ относит земельные участки и объекты незавершенного строительства к самостоятельным объектам гражданских прав, не определяя их в качестве единого имущественного комплекса. Поэтому, если в ДКП предметом договора указать только земельный участок, без указания в договоре купли-продажи на находящиеся на земельном участке капитальные строения, объекты незавершённого строительства и т.п.,то это будет является нарушением закона, что в силу ст. 168 ГК РФ повлечёт за собой ничтожность заключенной сделки. Для покупателя это грозит остаться и без приобретения и без денег.

Игорь Черневич11 октября 2017, 16:01

Геннадий Савинов: Во-вторых, я не знаю закона РФ, Вы , кажется тоже, который знает Наталья Якушина, и которым предусматривается обязательная регистрация прав на строения на земельных участках. Может быть, кто-нибудь просветит?Просвещаю: ст. 222 ГК РФ Самовольная постройка. 1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. 4. Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев. В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан: обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки; обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе самовольной постройки; обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки. В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе такой постройки. Каждый решает сам, играть с государством в лотерею или нет...

Авангард Недвижимость11 октября 2017, 19:09

Игорь, добрый вечер! Спасибо, что напомнили о ст. 222 ГК РФ, но речь идёт, немного о другом. Не думаю, что Геннадий не знал о существовании этого закона. Никто из нас, не спорит о наличии этого закона. Основываясь этим же законом, были снесены много незаконных построек в Москве и по стране в целом. Также существуют различные поправки к этому закону, которые регламентируют другие вещи. Как, например; узаконивание незаконной постройки, в упрощённом, внесудебном порядке и так далее.
Дело в том, что гражданин РФ, имеет право узаконивать постройку, которая находится на своём земельном участке, на праве частной собственности. Причём, имеет выбор, сделать это, как в судебном порядке, так и в упрощенном (это его выбор). Также, имеет право не делать этого. Например, снести объект добровольно. Сам решает, сносить или узаконивать. Или ждать, когда попросят снести (можно очень долго ждать. И так и не дождаться), либо сами снесут (такое, тоже не исключаю, если сильно кому - то мешает). Вот о чём шла речь! С уважением, Арман!

Авангард Недвижимость11 октября 2017, 20:18

Если можно, хочу спросить по первой части, интересно ваше мнение. "Одним из основных принципов земельного законодательства, закрепленным в пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков" Вопрос: Является ли, бабушкин, деревянный домик без документов, прочно связанным объектом к земельному участку, в шесть соток?Благодарю, заранее!

Геннадий Савинов11 октября 2017, 22:43

Игорь Черневич, по первой части Вашего "просвещения". Недвижимое имущество, дом в частности, как объект гражданских прав в соответствии с регистрационным законодательством РФ начинает свое существование с момента государственной регистрации права на него, внесения записи о праве в ЕГРН. Поэтому говорить о единстве судьбы земельного участка и находящегося на нем незарегистрированного строения не корректно, поскольку не может быть единой судьбы у того, что с точки зрения права, существует и у того, что не существует. Следовательно, не может быть признана недействительной сделка по продаже участка и незарегистрированного строения на нем. Если есть хотя бы один пример из судебной практики, приведите. Поскольку таких сделок ежегодно - десятки и сотни тысяч, прецеденты должны были бы быть.//По второй части. Связь между регистрацией права собственности на строение и невозможностью признания его в будущем незаконной постройкой - не прямая. И наоборот. По иску заинтересованного лица самовольной постройкой может быть признано как зарегистрированное строение, так и не зарегистрированное. Хотя, конечно, в первом случае риск уменьшается. Для второго случая такой риск может быть проанализирован отдельно, без регистрации права на строение. Упомянутый риск одинаков для прежнего и нового собственника участка. Кроме того, приобретатель участка вправе самостоятельно распорядиться всеми вещами, находящимися на его участке, например, не регистрировать право на дом, а снести имеющийся дом. Замечу также, что в вопросе речь шла о дачном поселке, в котором, можно предположить, не требуется получать разрешение на строительство дома в соответствии со ст. 51 ГрК РФ, что на сегодняшний момент является главным препятствием при регистрации прав на дома, у которых имеются указанные в законе (ст. 222 ГК РФ) признаки самовольной постройки.

Наталья Якушина12 октября 2017, 10:38

Уважаемые АДМИНЫ, не удаляйте, пожалуйста, приведенные ссылки на решения суда! Они – аргументы в нашем обсуждении. Геннадию Савинову. Очень даже может быть, и признаются недействительными сделки по отчуждению участков с незарегистрированными строениями на них. Довод о том, что дом, расположенный на спорном участке не может рассматриваться, как объект недвижимости по причине отсутствия государственной регистрации права на него, судами откланяется как необоснованный. В соответствии с абз. 3 п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью ЛЮБЫХ предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Пример судебного решения о признании недействительными двух последовательных договоров купли-продажи земельного участка по иску продавцов, которые доказали, что дом построен ими, а не покупателем. Руководствуясь пунктом 4 ст. 35 ЗК РФ, содержащим запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений, принадлежащих одному лицу, суд считает, что заключение договор купли продажи земельного участка, предметом которых является только земельный участок без указания в договоре на отчуждение находящегося на нем объекта недвижимости, нарушает требования закона (пункт 4 ст. 35 ЗК РФ), что в силу ст. 168 ГК РФ влечет за собой недействительность заключенных сделок. Покупатель не признан добросовестным приобретателем участка, поскольку, приобретая в собственность земельный участок без указания дома, он как покупатель не проявил должной степени осмотрительности и не предпринял всех разумных мер для выяснения правомочий продавца по отчуждению земельного участка вместе с находящимся на нем строением, при покупке земельного участка не мог не видеть возведенный на нем дом. http://sudact.ru/regular/doc/Uc0RgHmH06VT/?regular-txt=%D0%BF%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%BC%D0%B5%D1%82%D0%BE%D0%BC++%D0%BA%D0%BE%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%B3%D0%BE+%D1%8F%D0%B2%D0%BB%D1%8F%D0%B5%D1%82%D1%81%D1%8F+%D1%82%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D0%BA%D0%BE+%D0%B7%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9++%D1%83%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%BA++%D0%B1%D0%B5%D0%B7+%D1%83%D0%BA%D0%B0%D0%B7%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F+®ular-case_doc=®ular-lawchunkinfo=®ular-doc_type=®ular-date_from=®ular-date_to=®ular-workflow_stage=®ular-area=®ular-court=®ular-judge=&_=1507788833434&snippet_pos=7162#snippet

Наталья Якушина12 октября 2017, 10:49

Договор дарения земельного участка, предметом которого является только земельный участок без указания в договоре на дарение находящихся на нем объектов недвижимости, признан недействительным с момента заключения. http://sudact.ru/regular/doc/6RrBqw1XFaox/?regular-txt=%D0%BF%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%BC%D0%B5%D1%82%D0%BE%D0%BC++%D0%BA%D0%BE%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%B3%D0%BE+%D1%8F%D0%B2%D0%BB%D1%8F%D0%B5%D1%82%D1%81%D1%8F+%D1%82%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D0%BA%D0%BE+%D0%B7%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9++%D1%83%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%BA++%D0%B1%D0%B5%D0%B7+%D1%83%D0%BA%D0%B0%D0%B7%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F+®ular-case_doc=®ular-lawchunkinfo=®ular-doc_type=®ular-date_from=®ular-date_to=®ular-workflow_stage=®ular-area=®ular-court=®ular-judge=&_=1507788833434&snippet_pos=3156#snippet

Наталья Якушина12 октября 2017, 10:56

«Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке расположен дом с элементами благоустройства, который на момент рассмотрения спора в суде в установленном законом порядке не зарегистрирован за кем либо из сторон.Подпункт 5 п. 1 ст. 1 ЗК Российской Федерации закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков , за исключением случаев, установленных федеральными законами.Вместе с тем, как следует из материалов регистрационного дела, ФИО заключил с ФИО сделку по купле-продаже земельного участка с КН №, без указания в нем расположенного на данном земельном участке доме.При таких установленных судом обстоятельствах и нормах действующего законодательства суд приходит к выводу, что и договор дарения земельного участка с КН № и договор купли-продажи этого же земельного участка не соответствуют требованиям закона, поскольку заключение собственником дома и земельного участка договоров дарения и купли-продажи, предметом которых являлся только земельный участок без указания в договорах на отчуждение находящегося на нем дома, нарушает требования закона (п. 4 ст. 35 ЗК Российской Федерации), что в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет за собой ничтожность заключенной сделки.» http://sudact.ru/regular/doc/tDGi3NwpsxbZ/?regular-txt=%D0%BF%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%BC%D0%B5%D1%82%D0%BE%D0%BC++%D0%BA%D0%BE%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%B3%D0%BE+%D1%8F%D0%B2%D0%BB%D1%8F%D0%B5%D1%82%D1%81%D1%8F+%D1%82%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D0%BA%D0%BE+%D0%B7%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9++%D1%83%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%BA++%D0%B1%D0%B5%D0%B7+%D1%83%D0%BA%D0%B0%D0%B7%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F+®ular-case_doc=®ular-lawchunkinfo=®ular-doc_type=®ular-date_from=®ular-date_to=®ular-workflow_stage=®ular-area=®ular-court=®ular-judge=&_=1507788833434&snippet_pos=3132#snippet

Игорь Черневич12 октября 2017, 12:39

Арман, добрый день! Вы пишите: Спасибо, что напомнили о ст. 222 ГК РФ, но речь идёт, немного о другом. Не думаю, что Геннадий не знал о существовании этого закона. Геннадий в своём посте задал вопрос:Во-вторых, я не знаю закона РФ, Вы , кажется тоже, который знает Наталья Якушина, и которым предусматривается обязательная регистрация прав на строения на земельных участках. Может быть, кто-нибудь просветит? Собственно я дал на него исчерпывающий ответ. А Наталья Якушина, спасибо ей за труд, даже привела примеры из судебной практики, где каждый может проанализировать ту или иную ситуацию и сделать вывод. Я приводя нормы ЗК РФ и ГК РФ лишь хотел предостеречь покупателя от необдуманных покупок и поддержать коллегу Наталью, с которой я не знаком, но считаю её позицию единственно верной. По всему остальному можно очень долго спорить. Судьба каждого отдельного случая больше будет зависеть от квалификации юриста который будет представлять интересы заинтересованных лиц. С уважением, Игорь.

Игорь Черневич12 октября 2017, 12:40

По нашему вопросу есть хороший Российский фильм, обязательный к просмотру, Левиафан.

Авангард Недвижимость12 октября 2017, 15:15

Игорь, добрый день! Спасибо за рекомендацию фильма, слышал о ней, теперь точно посмотрю.Соглашусь с Вами, спорить дальше нет смысла. Я считаю, что мои клиенты, могут без последствий для себя, купить земельный участок с незарегистрированным дачным домиком. А после такой покупки, сами имеют право решить дальнейшую судьбу этого домика (сносить или регистрировать). И, что ст. 222 ГК РФ, не имеет к этой истории никакого отношения. Вы, с Натальей считаете иначе. С уважением, отношусь к Вашему мнению и в знак подтверждения этого, ставлю всем участникам по плюсику. Хочу пожелать всем удачных сделок, а клиентам, крепкого здоровья! С уважением, Арман!

Авангард Недвижимость12 октября 2017, 15:57

PS. Судебные практики, могут быть абсолютно разными. На днях , просматривал судебные практики, по одному очень важному для себя вопросу. В итоге ; примерно 50 % в пользу налогоплательщика, 50 % не в его пользу.

Авангард Недвижимость13 октября 2017, 0:55

На заданный вопрос в 20:18 хотелось услышать ответ.

Василий Кузнецов12 октября 2017, 18:19

Коллеги! Я не поленился и прочел решение суда. Увлекательно. Кое-что вызывает вопросы. Во-первых, получение участка одним из супругов по безвозмездной сделке, не делает этот участок совместно нажитым имуществом и согласие другого супруга при отчуждении не требуется. Правовые азы, но суд всерьез рассматривает отсутствие согласия супруга на отчуждение как аргумент.... Второе. То, что дом супруги строили вместе, на общие деньги - в этом что-то есть, согласен. Второму супругу нужна какая-то компенсация...Но с другой стороны, незарегистрированный и недостроенный дом недвижимостью не является. Он по сути может быть приравнен к груде стройматериалов, хранящихся на участке, к движимому имуществу. Как постройка, он существует только после госрегистрации. Именно так на мой взгляд должно обстоять дело с юридической стороны. Однако, суд принял другое решение. Так что, судебная практика и в самом деле может быть разной. Будем учитывать это в свое деятельности. Всем успехов!

Авангард Недвижимость12 октября 2017, 19:38

Кроме того, в этом деле, есть фрагмент, где говорится, что стороны заключили фиктивный договор купли купли-продажи. Извините, но это уже либо мошенничество, либо где то рядом с ним. Думаю, суд принимал решение по совокупности проблем, а не по конкретной линии, которую мы здесь обсуждаем. Я не советую Ирине (автору нашего вопроса), заключать подобные договора.

Авангард Недвижимость12 октября 2017, 21:18

Вот пожалуйста: "Байкова в течении часа напечатала договор купли продажи и они совершили фиктивную сделку."Этого предложения достаточно, чтобы признать сделку недействительной. А там кроме этого, полный букет всего.

Геннадий Савинов12 октября 2017, 22:37

Наталья Якушина, спасибо за ссылки. Меня они ни в чем не убедили. Первое дело: сожительница сына чиновника рассталась с сыном, перед этим отец сына "продал"сожительнице сына по фиктивной сделке земельный участок с недостроем. Папа не вынес такого кидалова. Суд защитил чиновника. Второе дело аналогичное, разница в том, что ущерб был нанесен бывшему супругу. В обоих случаях имеем семейный имущественный конфликт, который нашел "разрешение" в суде справедливое, но не законное. Полагаю, что в обоих случаях нарушены нормы материального права: применен не тот закон, подлежащий применению. Третье дело читать не стал.

Наталья Якушина13 октября 2017, 1:14

Понятное дело, что всегда имущественные конфликты в семье продавца ведут его в суд, а какие еще мотивы? Но, главное. что основание ничтожности сделки (дом, даже незарегистрированный, не указан в дкп)- для суда железное и беспроигрышное. Достаточно набрать на сайтах судебных актов РФ в поисковой строке фразу типа: «предметом которого является только земельный участок без указания» - отображаются тысячи (!) судебных решений. Просмотрела первый десяток (из разных регионов), резолютивная часть одинакова: сделки без указания строений на участках признаются ничтожными, т.е. недействительными с момента заключения. Ваше право считать все эти решения незаконными, но судебная практика такова.

Антонина Каткова13 октября 2017, 9:56

Уф, какая дискуссия- мне это нравится! Очень интересно читать разные мнения и виденье вопроса. Браво!

Авангард Недвижимость13 октября 2017, 11:15

Антонина, здравствуйте! Согласен с Вами полностью! Рад, что заданная тема, переросла, именно в дискуссию! С таким подходом, есть будущее у данного проекта! С уважением, Арман!

Авангард Недвижимость13 октября 2017, 12:02

Чтобы не было печальных последствий для покупателя, мой подход следующий: Как вариант, при передаче земельного участка, вношу в текст Акта передачи, одно предложение: " Продавец передал, а Покупатель принял, земельный участок со строительным мусором (по ситуации, можно другое написать, не обязательно мусор). После этого, для полной безопасности, добиваю всё это дело, распиской Продавца о получении денежных средств в полном размере. В ней же, указываю, что материальных, финансовых, прочих претензий Продавец к Покупателю не имеет, В ТОМ ЧИСЛЕ, ПО ОТНОШЕНИЮ К НЕЗАРЕГИСТРИРОВАННОМУ ДОМУ, КОТОРУЮ ПОКУПАТЕЛЬ ДОМОМ НЕ ПРИЗНАЁТ и берёт бремя демонтажа и вывоза мусора на себя. Далее, покупатель сам разберётся, что ему делать с этим (наверняка должны быть, свои какие то, строительные, дизайнерские и прочие решения, что-то вывести, что - привезти). Доделать до нужной кондиции, зарегистрировать и стать собственником не только участка, но и нового, надеюсь современного дома.

Наталья Якушина13 октября 2017, 20:38

Арман, можно изобретать какие угодно ухищрения в Акте (не в обиду Вам сказано!) и пребывать в самоуверенности, что покупатель полностью ими защищен, но сложившаяся судебная практика превыше наших с Вами самоизмышлений.Договоры отчуждения, предметом которых является только земельные участки без указания находящихся на них объектов недвижимости, признаются судами ничтожными. Если продавец не окажется гадом и не пойдет в суд, никто никогда о ничтожности договора, конечно, не узнает. Если пойдет - что бы ни было написано в Акте - он с большой долей вероятности сможет доказать (причем судом могут принимаются любые доказательства: чеки, счета, акты выполненных работ, свидетельские показания соседей, фотографии и пр.) принадлежность дома, и покупатель «попал». В свою очередь, покупатель, признавая объект мусором, "не видя" дома на приобретаемом участке, лишь только подтверждает суду свою недобросовестность, и не признается добросовестным приобретателем. В подтверждение я привела ссылки на три из множества судебных решений, проверить их множество очень легко.Коль уж Вы настроены спорить далее, какие судебные документы, подтверждающие другую, «разную», противоположную позицию судов (когда суд НЕ признал ничтожность договора, заключенного БЕЗ указания находящихся на земельном участке объектов недвижимости), можете представить Вы?

Авангард Недвижимость13 октября 2017, 22:10

Добрый Вечер Наталья! Я уже говорил, что не собираюсь спорить с Вами и что с уважением отношусь к Вашему мнению. Очень приятно, что мы начали общаться. Не хочу рыть судебные дела, потому что считаю, что каждый из них, имеет свои тонкости и нюансы. Судебные практики не могут являться пособием для риэлтора. Суд может принять одно решение, верховный может его отменить. Вот и вся практика!PS. Если продавец, не зарегистрировал свой дом должным образом, то при продаже участка, мой покупатель имеет право не считать этот дом объектом недвижимости (таковым и не является). Выше, я назвал такой дом строительным мусором. В моей практике были случаи, когда люди покупали участки, только ради участка, всё остальное им было не интересно. Если продавцам, так сильно, дороги их дома, что они не могут расстаться с чеками этих домов, то пусть регистрируют их и продают как положено. В обратном случае, я сделаю всё, чтобы никто потом не сказал, что я купил дом, а не участок. Сделаю это через передаточные акты, доп. соглашения, расписки и так далее. Это серьёзные документы! Не надо к ним относиться, как к "ухищрению".Думаю, пора заканчивать с этим. Всем Спасибо!

Наталья Якушина14 октября 2017, 11:11

"Судебные практики не могут являться пособием для риэлтора." Отлично! Суд нам и нашим клиентам не указ! Напомню, что вопрос был о рисках покупателя. Без комментариев откланиваюсь.

Да уж... раздухарились вы тут)) А у меня еще такой вопрос к знатокам: насколько я понимаю, человек имеет право дать другому человеку разрешение на постройку какого-нибудь объекта на своем участке. Предположим, есть договор, где собственник уступает кому-то право пользования участком с правом возведения жилого дома. В этом случае дом кому принадлежит и на кого может быть зареген? Думаю, что на того, кто его построил. Разве не кроется в этом потенциальная опасность для покупателя? Откуда он знает, какие договоренности есть у собственника с третьими лицами? Или я брежу?

Геннадий Савинов14 октября 2017, 20:44

Ирина Владимировна, Вы правы, собственник земельного участка может передать право строительства на нем другому лицу. Но между ними должен быть заключен договор аренды (или ссуды, если договор безвозмездный). Права на дом перейдут к лицу в соответствии с договором аренды, например, не к собственнику участка, а к арендатору. Однако для покупателя участка такая , прямо скажем, экзотическая ситуация рисков не содержит, т.к. о действующем договоре аренды участка будет запись в выписке из ЕГРН.

Читайте по теме

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru